龍湖集團（下同“龍湖”）董事長陳序平曾于2022年在投資者交流會上，提出了兩大愿景。他表示，龍湖在洞察到行業的變化后著手進行了戰略聚焦，未來一年公司要做的事情就是會格外重視現金流，并在這個前提下保證利潤穩中有增。

城市聚焦方面，龍湖將68個入駐城市梳理成為20個重點城市、14個機會城市和34個階段性不會再投入的城市；航道聚焦方面，堅定整合為五個主航道，使命都是要實現現金流及利潤回正，包括要實現收入及利潤的有序增長。

而從龍湖集團發布的2023年未經審核運營數據來看，過去一年中龍湖的表現可謂有喜有憂。若想實現逆勢回暖，龍湖集團還需在把脈市場的同時，在銷售數據上繼續下功夫。

一、銷量下行，大幅減員換降本

2023年，龍湖集團實現經營性收入248.7億元，同比增加6.3%；其中運營收入約129.4億元，服務收入約119.3億元。

但與此同時，龍湖集團2023年的合同銷售總金額為1734.9億元，較2022年的2015.9億元下降13.9%；合同銷售面積為1079.6萬平方米，較2022年的1304.7萬平方米下降17.3%，多項銷售指標均出現了下滑。

貝多財經發現，龍湖集團銷售端表現不佳與其下半年的市場表現息息相關。龍湖集團2023年上半年的合同銷售金額為985.2億元，同比增長14.8%；合同銷售面積579.9萬平方米，同比增長11.8%，中期答卷表現不錯。

彼時曾有報道稱，龍湖集團2023年上半年的實際平均去化率僅41%，存量貨源占比將增加，下半年還將有800億的新增貨源入市。在行業回暖乏力的背景下，庫存項目的去化壓力加大，因此去庫存也是其下半年的重中之重。

而2023年12月，龍湖集團的單月合同銷售金額為113.1億元，同比下降38.43%；合同銷售面積96.6萬平方米，同比下降42.33%；權益合同銷售金額76.4億元，同比下降32.03%；權益合同銷售面積70.7萬平方米，同比下降31.02%。

繼續往前追溯，龍湖集團的合同銷售表現在實現連續三個月的正增長后，自2023年11月起開始走低，合同銷售金額為105.1億元，同比下降39.77%；合同銷售面積為72.7萬平方米，同比下降32.81%，連續兩個月的銷售降幅均大于30%。

貝多財經發現，龍湖集團正通過大幅減員降低成本。2023年中報顯示，該公司的員工人數為29918名，較2022年同期銳減5000余名。而截至2021年末，該公司共擁有44065名員工，一年半少了約1.4萬人。

受益于員工人數大幅減少，龍湖集團的員工成本由2021年的97.82億元降至2022年的66.80億元，同比下降31.71%。其中尤以其他員工成本的降幅最為顯著，由2021年的80.05億元降至2022年的53.03億元，同比下降33.8%。

二、高管更迭，共克時艱還是推陳出新？

市場周期下行趨勢下，為鞏固現金流、維持利潤而采取精簡員工構成、優化內部管理措施是房地產行業慣用的手段。但一年內減員上萬人，這般“雷厲風行”的內控手段也讓龍湖集團貼上了不少負面標簽。

2021年12月，龍湖集團被曝出“試用期陷阱”。有網友在社交平臺發布實名聲明稱，龍湖用高薪的幌子“挖人”，實習期結束后再以經營不善、政策打壓等理由辭退員工。

對此，龍湖集團則回應稱原文提到的“公司裁員”等情況并不屬實，人才的擇優劣汰是正常管理動作，與員工是否是仕官生或是否在試用期無關，并表示該公司始終重視人才發展，倡導以價值/結果為導向。

值得注意的是，龍湖集團僅上任一年有余的“80后”董事長陳序平就是龍湖仕官生制度下培養出的“接班人”。據了解，仕官生是龍湖推出對校園招聘對象的一種稱呼，該公司通過此制度尋找和培養優秀的中高層管理人才。

公開信息顯示，龍湖創始人吳亞軍于2022年10月28宣布因身體原因辭任該公司董事會、主席執行董事，董事會主席將由執行董事及首席執行官陳序平出任。消息一出，龍湖集團股價大跌，短短一日市值蒸發近200億港元。

對于吳亞軍在龍湖集團接下來的角色定位，陳序平在2023年3月舉辦的2022年業績發布會上表示“吳總（即吳亞軍）是我們最大的股東和集團戰略顧問，給我們提出寶貴的意見，未來她會堅定支持管理層”。

三、股價不振，中長期負債仍存

在談及龍湖集團未來戰略時，陳序平曾公開表示，龍湖集團不再依靠負債規模的增加去驅動資產規模的增加和銷售的增長，將更加看重運營及服務航道的利潤占比，并稱“將以戰略定力和余量思維應對周期的不確定性”。

截至2023年6月末，龍湖集團的綜合借貸為2070.9億元，在手現金為724.3億元；一年內到期債務370.4億元；剔除預售監管資金及受限資金后的現金短債比由2022年同期的2.61倍降至1.27倍，但仍高于1倍的紅線。

中報顯示，龍湖集團的流動負債和非流動負債分別為3398.22億元和1993.89億元，負債合計5392.59億元，其中非流動負債以銀行及其他借款為主，總計金額為1572.63億元；凈負債率57.2%，剔除預收款后的資產負債率為61.9%。

按照借貸期限劃分，龍湖集團一年到兩年、兩年到三年、三年到四年、四年到五年、超過五年期限的銀行貸款金額分別為378.07億元、281.23億元、85.91億元、160.08億元和360.65億元，合計1265.93億元。

其他借款方面，龍湖集團一年到兩年、兩年到三年、三年到四年、四年到五年、超過五年期限的金額分別為11.06億元、60.8億元、56.54億元、84.09億元和94.21億元，合計306.70億元。

值得一提的是，龍湖集團已于2023年12月20日提前償還20億港元銀團貸款。此外，龍湖集團還于12月18日發行了中期票據“23龍湖企業MTN002”，其中50%擬用于項目建設、償還債務融資工具。

龍湖集團相關負責人亦表示，龍湖集團2025年前將無到期需償還的境外銀團貸款；至2027年前，亦無到期美元債。另外，該集團已無存續的供應鏈ABS，商票目前也已清零，中短期償債壓力較小。

銷售難言合格，債償風險仍存，龍湖集團2024年初至今的股價整體呈走低態勢。截至2024年1月30日收盤，其股價報收8.86港元/股，較年初（2024年1月2日開盤價）的12.50港元/股累計下跌29.12%。

按2024年1月30日收盤價計，龍湖集團的總市值約為584.03億港元，較年初減少約249億港元。拉長時間來看，龍湖集團2023年年初盤中曾報25.80港元/股，較52周內最高點（25.80港元/股）已“腰斬”。

陳序平曾表示，未來5年，龍湖的目標是商業、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經營性航道能夠產生的利潤占比過半，收入占整個集團的30%，完成去地產化。十年之后，龍湖地產之外的經營性收入目標是要做到一千億。

但從短期發展的視角切入，龍湖集團想要重振業績，提振二級市場的信心仍需要一定的時間。