日前，河北雄安新區(qū)首個(gè)商品房項(xiàng)目開售的消息“炸鍋了”。

很多人的第一反應(yīng)是：“雄安還有商品房？”“不是說雄安沒房子賣嗎？”一聽價(jià)格，1.1w，估計(jì)很多炒房客坐不住了。

但雄安新區(qū)在住房改革這一塊上，不走尋常路。很多措施，甚至已經(jīng)呈現(xiàn)出“開天辟地”之勢(shì)。

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雄安商品房開售，投資客傻眼了

據(jù)媒體消息，日前，雄安新區(qū)首個(gè)商品房項(xiàng)目“華望城”正式對(duì)外銷售。價(jià)格定在1.1-1.4萬區(qū)間。

資料顯示，華望城由中國(guó)雄安集團(tuán)城市發(fā)展投資有限公司開發(fā)，是一個(gè)集居住、辦公和商業(yè)為一體的綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目的住宅部分又分為優(yōu)品住宅和精品住宅兩大類，其中優(yōu)品住宅總層高十層，一梯兩戶，戶型有兩居室、三居室和四居室，面積從76平方米到170平方米，價(jià)格從11000元/平方米到14000元/平方米不等。

這樣的價(jià)格，大概只能排在中國(guó)城市房?jī)r(jià)的40名開外。低于河北省會(huì)石家莊，和保定差不多。相比于北京房?jī)r(jià)均價(jià)6.3w+而言，價(jià)格不到北京的1/5。

對(duì)于完美承接北京“非首都”功能的核心地區(qū)，1.1萬的房?jī)r(jià)，明眼人一看都知道，太超值了。

教育方面，雄安首批次導(dǎo)入了四大重點(diǎn)高校（中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、北京林業(yè)大學(xué)、北京科技大學(xué)、北京交通大學(xué)）、北京四中等頂級(jí)資源；醫(yī)療方面，雄安首批次導(dǎo)入了宣武醫(yī)院；產(chǎn)業(yè)資源，各大央國(guó)企的總部紛紛落地，帶來了一大批高收入人群。

這樣的資源配置，放眼全國(guó)任何一個(gè)地區(qū)，都是頂配。在全國(guó)，也只有北京、上海部分地區(qū)有這個(gè)實(shí)力抗衡。如果不是雄安新區(qū)，如果是一個(gè)市場(chǎng)化的城市，這里的房?jī)r(jià)應(yīng)該高于北、上的均價(jià)。

看到這里，小編相信很多人已經(jīng)摩拳擦掌了。

不過，進(jìn)一步了解就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雄安樓市對(duì)于投資客而言，“關(guān)上的大門從未打開過”。

據(jù)該項(xiàng)目透露，目前只有三類人可以在雄安新區(qū)買房，第一類是首批從北京疏解到雄安新區(qū)的央企總部、高校和醫(yī)院等機(jī)構(gòu)人員；第二類是疏解到雄安的央企二級(jí)子公司員工；第三類其他疏解企業(yè)以及服務(wù)雄安新區(qū)企業(yè)的人員。

除了滿足上述條件，還必須滿足以下五項(xiàng)條件中的任意一項(xiàng)：北京戶口、雄安新區(qū)積分落戶、雄安人才卡、單位開具的人才證明、新區(qū)五年社保。此外，一二類疏解企業(yè)還需要具備在雄安新區(qū)繳納社保或納稅滿一個(gè)月；三類疏解企業(yè)在新區(qū)社?；蚣{稅需滿一年。

滿足以上，才能在雄安獲得購(gòu)房資格。不過呢，一個(gè)北京的高校的老師告訴筆者，目前“這四個(gè)大學(xué)都沒有搬過去，所以所有老師都沒有資格買，必須已經(jīng)搬過去了才有資格”。

由此可見，目前雄安的商品房，只賣給真正在雄安有自住需求，且重點(diǎn)保障的定向人群。

即使你是雄安當(dāng)?shù)厝耍矝]有購(gòu)買資格。

只是，這樣的房?jī)r(jià)，對(duì)于這一群高收入群體而言，簡(jiǎn)直不要太便宜。如果按照這些企事業(yè)單位雙職工家庭年收入30-50萬計(jì)算，不吃不喝買套100平的房子也就是3、5年功夫。相比于北京，簡(jiǎn)直就是白菜價(jià)。

在這樣嚴(yán)厲的限購(gòu)措施下，即使最聰明的炒房客，也只能是“望房興嘆”了。想去雄安炒房的，也可以省省了。

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雄安新方案，房改試驗(yàn)田

雄安新區(qū)，一直被視為中國(guó)發(fā)展改革的實(shí)驗(yàn)室。

在之前，各種市場(chǎng)分析大多認(rèn)為，雄安新區(qū)的房子可能“只租不售”，有可能是中國(guó)第一個(gè)真正意義上的“租城”，中國(guó)唯一一座沒有炒房機(jī)會(huì)的城市。

來了就是雄安人，來了就有住房住。政府也徹底從土地財(cái)政上解脫出來，從賣地的一錘子買賣，變成長(zhǎng)期租金的受益者。

因?yàn)檫@樣的改革，只能在一個(gè)全新的城市才能落地。

然而，這樣的方案，也許還是過于“烏托邦”。最后，雄安沒能成為第一個(gè)“租城”，但是雄安的住房制度改革，依然極具“突破性”。

日前，雄安新區(qū)管委會(huì)正式印發(fā)《河北雄安新區(qū)承接北京非首都功能疏解住房保障實(shí)施細(xì)則（試行）》及相關(guān)配套政策，建立起“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度。制定出臺(tái)“商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、機(jī)構(gòu)租賃住房、保障性租賃住房等”四類住房配套政策。這標(biāo)志著具有雄安新區(qū)特色的住房保障體系基本形成。

簡(jiǎn)單來講，“租購(gòu)并舉”中，“購(gòu)”的部分就是——商品住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。“租”的部分就是——機(jī)構(gòu)租賃住房和保障性租賃住房。

具體而言，雄安新區(qū)住房管理中心對(duì)此做了精確的解讀：

一是從制度設(shè)計(jì)著手，從供需兩端發(fā)力，構(gòu)建“租購(gòu)并舉”供應(yīng)體系，完善“租售同權(quán)”制度設(shè)計(jì)，逐步使租購(gòu)住房在公共服務(wù)上享有同等權(quán)利。

二是建立住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制，實(shí)行成本法定價(jià)，引導(dǎo)住房?jī)r(jià)格保持在合理區(qū)間。

三是實(shí)行住房限售政策。商品住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年后可按規(guī)定上市交易；共有產(chǎn)權(quán)住房自購(gòu)房之日起滿5年后可按規(guī)定取得全部產(chǎn)權(quán)，再滿5年后可上市交易；一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套商品住房或共有產(chǎn)權(quán)住房。

四是大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提高住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)?；剑膭?lì)長(zhǎng)期租賃行為，實(shí)現(xiàn)剛需有保障、人人有房住。

再來剖析一下：

雄安方案第一個(gè)突破是“租售同權(quán)”。表現(xiàn)最直接的就是“教育”，目前國(guó)內(nèi)中小學(xué)入學(xué)優(yōu)先保障的是有房產(chǎn)的孩子劃片入讀，其次才是租房的（統(tǒng)籌安排）。雄安明確提出租售同權(quán)，是一個(gè)非常大的突破。

第二個(gè)突破是商品房均按照“成本法定價(jià)”。按照“成本+稅費(fèi)+合理利潤(rùn)”方式科學(xué)測(cè)算。開發(fā)商沒有“定價(jià)權(quán)”，不能隨意漲價(jià)，也就杜絕了炒房等亂象。

第三個(gè)突破是一個(gè)家庭只能擁有一套商品住房或共有產(chǎn)權(quán)住房。而且住房的限購(gòu)期限“全國(guó)最嚴(yán)”。如此長(zhǎng)的時(shí)間成本，即使想炒房的人，不可控制的風(fēng)險(xiǎn)也勸退了多數(shù)人。

第四個(gè)突破是雄安新區(qū)明確提出，在新建片區(qū)住房項(xiàng)目中，“只租不售”型住房的配置比例不低于30%。

根據(jù)雄安新區(qū)日前公布的數(shù)據(jù)，截至目前，新區(qū)已完成土地出讓市場(chǎng)化項(xiàng)目13個(gè)，共計(jì)456萬平方米，已開工4萬余套，部分已基本竣工。其中，商品住房184萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)住房40萬平方米，機(jī)構(gòu)租賃住房154萬平方米，保障性租賃住房78萬平方米，可滿足約13萬人居住。

根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)，我們可以得出雄安目前可銷售的住房共224萬平，占比49%。只租賃的住房共232萬平，占比51%。

純租賃住房已經(jīng)超過新建住房的一半。放眼全國(guó)，這種比例都是極其罕見的。

此外，雄安新區(qū)還提出了樹立“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住，長(zhǎng)住即安家”住房消費(fèi)新理念。堅(jiān)決不搞大規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

3

房改，終極方案？

作為中國(guó)改革的一個(gè)試驗(yàn)田，雄安新區(qū)的住房改革方案，究竟是不是風(fēng)向標(biāo)？

雄安方案中，最核心的一條是“租售同權(quán)”。如果可以租售同權(quán)了，為什么還要買房子呢？為什么還要貸款，給銀行打工一輩子？

我們?cè)賮砜戳硪粋€(gè)承擔(dān)二次房改試驗(yàn)田的城市——深圳。

早在2018年8月，深圳市人民政府網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》。根據(jù)當(dāng)時(shí)的“意見”，到2035年，深圳新增建設(shè)籌集各類住房共170 萬套。其中商品房占比40%，人才房20%，安居商品房20%，租賃房20%。

這被稱作“深圳版”二次房改方案。

我們將這一版本方案和雄安新區(qū)今天的方案對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，深圳的方案中，可供出售的房子（包括商品房、人才房、安居商品房）占比高達(dá)80%。而純租賃房只占比20%。

但是，到了2022年，風(fēng)向變了。

2022年1月，《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》公布。規(guī)劃明確，將共有產(chǎn)權(quán)房作為重點(diǎn)。安居商品房成了棄子。根據(jù)規(guī)劃，深圳計(jì)劃建設(shè)籌集住房89萬套（間），其中，建設(shè)商品住房35萬套。建設(shè)籌集公共住房54萬套（間），包括公共租賃住房6萬套（間）、保障性租賃住房40萬套（間）、共有產(chǎn)權(quán)住房8萬套。

通過計(jì)算得知，在深圳的規(guī)劃中，商品房加共有產(chǎn)權(quán)房的比例為48%，租賃房的比例為52%。租賃房的比例超過一半。

也是真正體現(xiàn)了“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”等思想。

到了今年1月，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局連發(fā)四份文件，直接叫停了“安居型商品房”建設(shè)。明確了住房保障體系調(diào)整為“以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體”。

透過深圳和雄安的“房改”方案，我國(guó)未來的住房制度方向可能基本明晰了。即：高端靠市場(chǎng)（商品房），中端有支持（共有產(chǎn)權(quán)房），低端有保障（租賃房）。新建住房中，大幅度提高租賃住房比例至50%的水平，商品房比例壓降。

房住不炒，房住不炒啊。